De "Blok-2 Hypotheek": Het kan anders, het kan beter !

“De Blok-2 hypotheek”

   Wij vinden de huidige 'Blok hypotheek', zijnde een combinatie van een strikt annuïtaire hypotheek met naar keuze een tweede (en dus niet aftrekbare) consumptieve lening om de woonlasten te verlagen, niet de meest voor de hand liggende oplossing. Mede uit oogpunt van financiële planning vinden wij stijgende woonlasten minder goed passen in de gedachte van een zorgvuldige lifecycle planning. Daarnaast is het wellicht prettig als er nog enige keuze is tussen hypotheekproducten?

   Echter, het zal duidelijk zijn dat minister Blok minder gelukkig zal worden van hypotheekvormen die slechts op de overeengekomen einddatum afgelost worden. Zo wordt immers (gemaximaliseerde) hypotheekrenteaftrek in stand gehouden, welke lasten de regering wenst te gaan beperken.

   De uitdaging voor ons lag er dan ook in om een hypotheekvorm te ontwikkelen, die voordeel biedt voor de consument t.o.v. de annuïtaire hypotheek, op een normale manier

uit te leggen en te adviseren is aan de consument (geen problemen dus met de AFM), geadministreerd kan worden door de banken én welke budgetneutraal is voor de schatkist. Voorwaar geen geringe uitdaging lijkt ons.

   Daarom hebben wij de afgelopen periode een nieuwe versie ontwikkeld, die wij voor het gemak “de Blok-2 hypotheek” hebben genoemd. Onze hypotheekvorm is een variant op de vertrouwde 'spaarhypotheek' zoals wij die vroeger kenden; ter aflossing van de geldlening op de einddatum wordt een spaarpremie gestort op een geblokkeerde bankrekening. Op het (groeiende) spaarsaldo wordt periodiek een rente vergoed, die exact gelijk is aan de hypotheekrente.

   Indien men echter de constructie van de 'spaarhypotheek' bijvoorbeeld in drie gelijke termijnen knipt van ieder tien jaar, gebeurt in feite het volgende: voor de geldnemer verandert de hoofdsom van de hypothecaire lening de eerste tien jaar niet. Bij ongewijzigde omstandigheden blijven zijn of haar woonlasten dan ook hetzelfde. Na de eerste tien-jaars periode wordt het op-gerente spaarsaldo gebruikt ter gedeeltelijke aflossing op de uitstaande hoofdsom.

   Door deze deel-aflossing wordt de hoofdsom verlaagd met een derde, waardoor zowel rentelasten als hypotheekrenteaftrek naar rato lager worden. Deze exercitie wordt vervolgens nog tweemaal op dezelfde wijze herhaald; na afloop van jaar 20 en voor de laatste maal na afloop van jaar 30 van de hypotheek. Ergo, geen stijgende maar juist trapsgewijs dalende woonlasten die loepzuiver te voorspellen en uit te leggen zijn.

   In onze berekeningen hebben wij een annuïtaire hypotheek (zonder tweede consumptieve lening!) van € 100.000,-, met een vaste effectieve rente van 5% en een duur van 30 jaar vergeleken met onze hypotheekvorm. Onze conclusie is, dat deze “Blok-2 hypotheek” in de praktijk zéér goed blijkt te kunnen gaan werken: deze is over de gehele looptijd van 30 jaar qua netto woonlasten voor de consument circa € 17.000,- voordeliger, terwijl hij over de gehele looptijd slechts in een hogere hypotheekrenteaftrek van ongeveer € 1.100,- resulteert.

   Hierbij moeten wij wel enkele (zelf)kritische kanttekeningen plaatsen. De jaarlijkse nettolasten van onze hypotheekvorm zijn namelijk bij aanvang met € 5.439 hoger, dan de

netto jaarlast bij aanvang van € 4.274,- voor de annuïtaire hypotheek. Pas in jaar 21 bereikt de annuïtaire hypotheek dit niveau. Echter, deze lasten blijven jaarlijks stijgen en bereiken in het laatste jaar van de looptijd het niveau van € 6.382,-. Waarbij de lasten van de door ons bepleite variant de laatste 10 jaar van de looptijd juist zijn afgenomen tot € 3.506,-.

   Uit dit oogpunt wellicht niet voor iedereen even geschikt. Maar nogmaals, met uitzondering van de annuïtaire hypotheek zijn alle andere hypotheekvormen die wij vroeger kenden geschrapt door de regering. Iets meer keuze en vooral daardoor meer maatwerk lijkt ons echter meer dan wenselijk!